Quid du cadastre et du revenu cadastral !

L’histoire du cadastre

Le cadastre est une espèce « d’état civil » du secteur foncier, qui recense, depuis l’époque de Napoléon, l’ensemble des propriétés. Aujourd’hui, le cadastre fait l’inventaire de toutes les propriétés immobilières, en connaît les propriétaires et les caractéristiques essentielles comme la situation, le plan, le numéro parcellaire, … A cela s’ajoute une base d’imposition appelée revenu cadastral. En ce sens, on peut dire que le cadastre s’annonce aussi comme un auxiliaire du fisc…

Le revenu cadastral (indexé) sert en effet de point de départ à la perception du précompte immobilier. Par ailleurs, le revenu immobilier défini doit également être mentionné dans la déclaration d’impôt des personnes physiques.

A qui sert le cadastre ?

Le cadastre recèle des informations précises telles qu’un relevé exhaustif des propriétés immobilières du pays, le nom des personnes auxquelles elles appartiennent, l’emplacement de chaque parcelle,… Ces renseignements sont utiles aux notaires, aux géomètres, etc. Ceux qui veulent rénover, bâtir ou demander des primes doivent également se doter d’extraits fournis par le cadastre.

Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral (RC) correspond au revenu net normal moyen que le  bien immobilier (qu’il s’agisse d’un terrain, d’une usine, d’un immeuble de bureaux ou d’une habitation) rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1^e janvier 1975 (une indexation est toutefois recalculée chaque année). Il s’agit d’une donnée abstraite, qui ne possède pas de plafond et peut considérablement grimper en fonction des bâtisses et de leur situation.

Comment le calcule-t-on ?

Le calcul du RC est effectué par l’Administration du cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines  (ACED).

Pour le déterminer, on tient compte du bien lui-même (nombre de pièces, existences de caves, état général…) mais aussi d’éléments plus généraux liés au bâtiment ou à son environnement (valeur moyenne des biens voisins, facilité d’accès, proximité d’axes routiers, …)

Cette adaptation est réalisée à l’aide d’un coefficient. Celui-ci est obtenu en divisant la moyenne des indices des prix de l’année qui précède celle des revenus, par la moyenne des indices de prix des années 2012 et 2013.

Quand augmente-t-il ? 

Le revenu cadastral peut être réévalué en cas de changement de caractéristiques du bien. L’administration l’augmentera donc en cas d’agrandissement, de reconstruction, et de transformations importantes. Chaque adaptation qui accroît le confort de la maison (comme l’installation d’une nouvelle salle de bain, d’un chauffage central,…) doit également être mentionnée. De la même façon, chaque aménagement qui fait monter le prix de la location d’un bien doit être signalé au Bureau local du cadastre. Toutefois, les adaptations énergétiques (par exemple, le renforcement de l’isolation, un vitrage à haut rendement, une chaudière à condensation) n’affectent pas la valeur du RC.

Des primes à double tranchant

De nombreux aspirants rénovateurs sont, à l’heure actuelle, tiraillés entre deux choix. Soit ils demandent la prime à laquelle ils ont droit et voient leur revenu cadastral augmenter sensiblement en raison des améliorations que ces travaux auront entraîné dans leur habitation (la région subsidiante informant le cadastre des primes dispensées), soit ils renoncent à la subvention à laquelle ils ont droit et conservent leur revenu cadastral actuel.

Notons toutefois que les rénovations touchant au remplacement du toit, des châssis, du système électrique, etc. sont considérées comme un entretien normal du bien et n’augmentent pas le RC. Par contre, toute mesure permettant de louer un bien plus cher le fera automatiquement grimper.

Peut-on contester le revenu cadastral ?

Oui ! En effet, vous avez le droit, en tant que contribuable, d’introduire une réclamation. Notons néanmoins que pour être recevable, votre réclamation devra être introduite par lettre recommandée, dans un délai de deux mois à partir de la date de signification du RC, et être adressée au bureau de contrôle du cadastre compétent pour la commune concernée. Enfin, vous devez indiquer le revenu cadastral que vous proposez en remplacement de celui qui a été attribué à l’habitation.

Chaque réclamation sera examinée par le fonctionnaire compétent. Ce traitement implique une concertation et un échange de points de vue entre l’administration et le contribuable. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à un expert externe.  Si le litige persiste, une procédure d’arbitrage pourra être initiée. Au final, le coût de l’opération sera supporté par la partie ayant proposé le revenu cadastral le plus éloigné de celui fixé par l’arbitre.

Quand le RC est-il révisé ?

L’administration du cadastre peut entamer des démarches de révision du revenu cadastral en se basant sur toute information reçue soit par la commune (permis déposé), soit par déclaration spontanée du propriétaire, soit par dénonciation. Des inspecteurs du cadastre se rendent alors sur place pour déterminer l’importance des modifications. Si celles-ci sont conséquentes, cela entraînera une réévaluation de votre RC. Pour le recalculer, l’administration utilisera des points de comparaison, tels que des immeubles où des travaux similaires ont été réalisés, que ce soit dans le quartier ou ailleurs.

Comment déterminer le RC d’une maison qui  nous intéresse ?

Le plus simple est bien entendu de poser directement la question au propriétaire du bien. En tant que locataire, vous obtiendriez l’information (orale) auprès du bureau local du cadastre. Si vous désirez recevoir des documents officiels, il faudra alors vous adresser à la Direction régionale. Pour rappel, chaque commune dépend d’un bureau local et d’une Direction régionale. Pour trouver ces informations, il vous suffit d’introduire la commune ou le code postal sur cadastre.be.

Comment obtenir une attestation/copie récente du revenu cadastral ?

Ce document est nécessaire dans le cadre de l’obtention d’une prime. Il s’agit d’un extrait de la matrice cadastrale. On l’obtient auprès du cadastre de la Direction régionale dont dépend la commune du bien.